Målet med vedlikehold (FDV) er at bygningene skal fungere ideelt over lang tid. FDV skal også hjelpe til med å opprettholde bygningens verdi.

Dette betyr at bygningen inklusive tekniske installasjoner skal fungere godt for alle ytre klimabelastninger og planlagt bruk som forekommer gjennom året.

Bygget med sine tekniske anlegg skal også kunne utvikles og fornyes etter hvert som kravene til bruk av bygningen endres.

Ulike vedlikeholdsfilosofier

Målet med vedlikeholdet er å opprettholde ønsket kvalitetsnivå. Hvordan dette kvalitetsnivået er definert kan variere fra virksomhet til virksomhet. For små enheter som for eksempel barnehager vil det vel ofte være slik at kvalitetsnivået oppstår i et samspill mellom enhetsleder og eier/forvalter.

Nedenfor er det beskrevet tre ulike vedlikeholdsfilosofier. I det virkelige liv benyttes de nok sjelden i rendyrket form for alle deler av en bygning, men i en blanding som er et resultat av økonomi, forventet standard og kunnskap om FDV.

Løpende/akutt vedlikehold

Dette kan beskrives som ikke planlagt og tilfeldig vedlikehold, det vil si at utbedringer eller utskiftinger utføres først når behovet har blitt påtrengende nok. Dette fører ofte til at opprettingen skjer i form av midlertidige reparasjoner som ikke bringer bygningsdelen opp til opprinnelig kvalitet.  Dette er ikke en ønsket form for vedlikehold, men den er allikevel ganske utberedt. Hovedårsaken er trolig svak økonomi og sviktende organisering.

For enkle og midlertidige byggverk hvor estetiske forhold og risiko knyttet til økonomi og helse er små, kan denne formen for vedlikehold være akseptabel dersom den gir lavest totalkostnad over byggets levetid. (For eksempel redskapsbuer og lignende)

Forebyggende vedlikehold

Intervallbundet (kalenderbasert) vedlikehold

Ved intervallbundet vedlikehold utføres alt arbeid til fastsatte tider. Eksempler:

• Alle lysrør i en bygning skiftes med ett fast tidsintervall enten rørene lyser eller ikke

• Yttervegger males med et visst antall års mellomrom uavhengig av slitasje

Intervallbundet (kalenderbasert) vedlikehold gjøres i mange tilfeller unødig ofte. Dersom det gjøres for sjelden vil det være svikt i mange komponenter før vedlikeholdet utføres. Årsaken til at intervallbundet vedlikehold vanskeliggjøres er at levetiden for samme type komponent varierer mye. (Ei lyspære kan gå etter 1000 timers bruk eller den kan vare i 3000 timer)

I nye bygninger vil det like etter oppstart oppstå mange feil som skyldes sviktende utførelse. Når ”barnesykdommene” er fjernet vil det oppstå færre feil per år, inntil komponenter/bygningsdeler begynner å nærme seg maksimal levetid. Da stiger antall feil per år igjen. Dette er kjent som ”badekarfunksjonen”, se figuren nedenfor. Også ved vedlikehold/overhalinger er det økt sannsynlighet for feil som skyldes feil utført arbeid. Ved for hyppig utført intervallbundet vedlikehold vil man derfor kunne få økt antall feil i bygningen.

For visse komponenter hvor det er vanskelig å fastslå tilstanden og kostnaden ved utbytting ikke er for stor, kan intervallbundet vedlikehold være egnet. Ventilasjonsfilter

Tilstandsbasert vedlikehold

Målsettingen med tilstandsbasert vedlikehold er å redusere det totale vedlikeholdsbehovet og dermed livsløpskostnaden for bygningen.

Ved tilstandsbasert vedlikehold følges tilstanden kontinuerlig eller kontrolleres ved fastlagte tidspunkter. Tilstanden kan følges gjennom observasjon eller eventuelt registrering av målinger for å kunne forutsi tilstanden til tekniske installasjoner, bygg og innredning. Ut fra disse resultatene vil man så utføre nødvendige reparasjoner og utskiftinger. Se figuren nedenfor. (Kilde: Ole Gunnar Søgnen)

Riktig tidsrom for å utføre tilstandsbasert vedlikehold kan illustreres ved hjelp av ”badekarkurven”. Så lenge ikke estetiske forhold, feil eller slitasje som reduserer funksjonen forekommer utføres det ikke vedlikehold eller overhaling. Når slitasje gjør det påkrevd, eller det er forventet stigning av antall feil, er tiden inne for å gjennomføre tiltak. Ved at tilstanden følges kontinuerlig eller kontrolleres med jevne mellomrom kan tidspunktet for tiltaket planlegges.

Løpende og planlagt: Denne figuren illustrerer at ved riktig ”blanding” av løpende og planlagt vedlikehold, så kan den totale vedlikeholdskostnaden reduseres til et minimum. Det er dette minimumet man prøver å oppnå med tilstandsbasert vedlikehold. Forklaring: Når bygningens eller komponentenes tilstand ikke kontrolleres eller det ikke gjennomføres intervallbundet vedlikehold vil feilene eller skadene kunne bli store med påfølgende store kostnader. Da får vi det som i figuren illustreres med høye løpende vedlikeholdskostnader. Dersom det på den annen side gjennomføres et for nitidig intervallbundet vedlikehold vil vedlikeholdskostnaden også bli unødvendig høy.  

Ved tilstandsbasert overvåking kan man oppnå fordeler som:

• Økt normal driftstilstand. Dette fordi det bare utføres vedlikehold når det er nødvendig og antall uforutsette feil eller skader reduseres betraktelig.

• Redusere sannsynlighet for feil eller driftsforstyrrelser. Man kan forutsi alvorlige feil og utføre vedlikehold før det er for sent.

• Forbedret HMS. Det er mulig å erstatte utstyr før helserisiko og/eller mistrivsel oppstår. Rutinemessige utskiftninger av deler betyr i seg selv en økt risiko for feil.

• Bedre planleggingsmuligheter. Dette siden man tidligere ser indikasjoner på feil og kan planlegge vedlikehold i god tid. Man trenger heller ikke avbryte planlagt arbeid pga uforutsette hendelser.

Ulemper med tilstandsbasert vedlikehold:

• Dersom kommende slitasje, svikt ikke forutsees eller observeres kan reparasjonene bli større eller utskiftingene mer omfattende enn nødvendig (Man har da kommet for nær det akutte vedlikeholdet)

• Utgiftene til vedlikehold vil være vanskeligere å forutsi fordi de vil variere fra år til år.

• Når bygningen er ny har man lite erfaring om hvordan nedbryting vil forløpe.

For å samle inn nødvendig informasjon, kan man i større bygninger automatisere funksjonstesting av utstyr. Driftspersonalet følger status på de tekniske installasjoner og energiforbruket, noe som er en viktig kilde for kartlegging av uregelmessigheter. Alarmer som gis fra tekniske installasjoner kan være forårsaket av underliggende tekniske problemer. Det er derfor nyttig om rapportering av slike hendelser blir systematisk bearbeidet og analysert.

Ved tilstandsbasert vedlikehold er det nødvendig å vurdere hvilken risiko man tar. Avhengig av hvor komplisert bygninger er, er det mange hensyn som må legges til grunn for en slik vurdering, ikke minst hvilke konsekvenser ikke-planlagte svikt og forfall har. Erfaringer (historisk informasjon) om levetider for utstyr og slitasje er nødvendig for en fornuftig planlegging av FDV-tiltakene.

En drifts- og vedlikeholdsfilosofi bør være planlagt allerede ved planleggingen av en ny bygning. Hvem skal stå for drift og vedlikehold og hvor kvalifisert er personalet? Kunnskaper om hvilke muligheter som ligger i løsninger fra ulike leverandører er også viktig.

Topp